“目前福田新房整体去化率还算不错，在各区中排第一位。但片区内新房分化比较明显，通常存在价格倒挂的楼盘更容易热卖。”

　　9月13日晚，深圳中原地产研究中心通过向

　　一直以来，深圳福田入市的新盘并不多，也正因此，市场对福田区入市的新盘，通常保持着较高关注度。

　　公开资料显示，富通九曜公馆今年1月中旬开盘，开盘当天去化41%；5月底入市的海德园A区开盘当天全部售罄；6月底入市的天元花园、天健天骄西筑开盘当天均去化近9成；7月底入市的左岸红树湾府开盘当天去化50%。8月21日开盘的湾尚庭玺家园情况稍差，当天推出374套房源，去化116套，去化31%。

　　9月12日下午，

　　承翰湾尚国际项目现场

　　深圳房地产信息网数据显示，湾尚庭玺家园位于福田中心，开发商为承翰集团，共计推出了374套住宅产品，位于庭玺A座和B座。备案均价约11.28万元/平方米，单价区域约8.9万-14.3万元/平方米，区间总价约1056万-3137万元，户型118-175平方米，均为精装交付。

　　承翰集团为深圳本地开发商。官网显示，承翰集团深耕深圳20余年，先后打造了慢城、海语山林、陶源、来座山等诸多热门项目。

　　如果光从价格来看，湾尚庭玺家园的销售均价已经是深圳的较高水准了，今年深圳累计入市41个项目，在湾尚庭玺家园之前，也仅有深业中城、海德园、天健天骄西筑、天元花园和富通上舍5个项目价格达到或超过“11字头”。

　　9月12日下午，

　　从区位来看，湾尚庭玺位于福田区福强路与皇岗公园一街交汇处，也处在福田区城中村水围村东部入口处，前身是水围村旧改的一部分。最近的地铁站为福民站，步行时间约12分钟。

　　湾尚庭玺家园项目附近的商业步行街

　　从周边配套来看，附近教育资源相对密集，500米内有荔园外国语小学、云顶小学、绿洲国际小学、保税外国语小学等。

　　而从价格来看，湾尚庭玺家园的销售均价似乎比周边二手楼盘要高出不少，湾尚庭玺家园的销售均价为11.28万元/平方米，项目周边有金港豪庭、龙轩豪庭、骏皇名居等二手楼盘，目前挂牌价普遍在7万-9万元/平方米不等。

　　湾尚庭玺家园周边部分二手楼盘

　　其中，金港豪庭参考价为7.16万元/平方米，业主实际挂牌价8.4万元/平方米左右；龙轩豪庭参考价为8.13万元/平方米，业主实际挂牌价9.5万元/平方米左右；骏皇名居参考价为8.94万元/平方米，业主实际挂牌价10.6万-12.5万元/平方米不等。

　　9月12日下午，在该片区从事房产中介工作的张林向

　　“但如果追求性价比以及价差，11万元/平方米以上的单价，确实在前海、南山、香蜜湖等片区有更多选择。”

　　湾尚庭玺家园所在的福田片区，近两年来入市的新盘并不算多，所以片区内新房成交量并不算大。

　　据乐有家研究中心数据，今年1-8月，福田新房累计成交839套，与其他片区相比成交量相对较小。

　　2022年深圳中心城区一手住宅成交量走势

　　值得一提的是，近两年福田区入市的新盘，从这些项目的去化率情况来看，大致可分为三个梯队。

　　其中卖得最好的当属海德园AB区和深业中城，都是开盘即日光；其次是天健天骄西筑、天元花园，去化率都在80%以上；第三梯队则是中洲滨海华府、富通九曜公馆、湾尚庭玺家园、左岸红树湾府，开盘去化率在30%-65%不等。

　　各梯队的项目自身特点也较为明显。第一梯队与周边倒挂空间明显，且因为学区优势备受家长追捧；第二梯队的天健天骄西筑和天元花园各有特色，前者靠近香蜜湖，后者面积段稀缺，靠近福田中心区，自带30万平方米商业；第三梯队项目均处于城中村附近，在商业配套、区域氛围、学位优势方面无上述楼盘明显。

　　9月13日下午，乐有家营销总裁孟凡振通过向

　　孟凡振提到，去化一般的新房项目大多是刚需盘。目前深圳刚需群体对入市还是较为谨慎，出手并不活跃，对未来预期偏低。再加上参考价政策下实际首付成数较高，刚需客入市门槛也较高，二手房出现更多性价比高、接近参考价、位置配套更核心的“笋盘”，所以放慢了新房购房步伐。

　　深圳中原地产研究中心认为，市场低迷下豪宅相对抢眼，高净值人群受环境、政策影响相对更小。今年市场极度低迷，但是豪宅表现好于刚需改善，因此，入市的几个楼盘中，综合素质较好的海德园、深业中城、天元花园、天健天骄西筑等表现也更好。